Silver Moon

A felújítás megtérülésének kérdése kissé bonyolultabb, mivel a különböző ingatlanok más és más célokat szolgálnak és így más megtérülést várhatunk a magánszemélyek számára építettektől, valamint az ipari célú ingatlanoktól.Ám mind a két esetben igaz az, hogy célod van vele.

Az ingatlanvásárlás esetét már érintettük, ám az ingatlan fejlesztése, korszerűsítése sokszor elkerüli az emberek figyelmét akkor, ha megtérülésről beszélünk.

Ez nem is csoda, elvégre addig, amíg egy egész ingatlan esetében tudod, hogy nagyságrendileg mennyi pénzedbe kerül a vásárlás és azt is meg tudod becsülni, hogy nagyjából mennyiért tudod kiadni, a felújításnál vagy fejlesztésnél már egy kicsit molyolósabb a történet.

A megtérülés egy viszonyszám, amiben az előnyöket, azaz a megtermelt bevételt, a zsebedben maradt kiadásokat vagy bármi más számodra fontos dolgot és annak költségeit hasonlítjuk össze. Tudnod kell, hogy jobban jársz-e, hogy ha fejlesztesz, vagy inkább az éri meg jobban, hogy ha nem csinálsz semmit. Valamint azt is látnod kell, hogy a megtakarítás elegendő-e ahhoz, hogy ne csak „majd egyszer” hozza be az árát.

A megtérülési időszak pontos meghatározása azonban nem egyszerű, mivel számos változó befolyásolja. Mivel az egyik legfontosabb költségtétel a fűtés, így most ezen a példán keresztül nézzük meg a kérdést. A fűtési igények eltérőek lehetnek a különböző építőanyagok és alaprajzok alkalmazása miatt.

Amellett, hogy minden háznak más és más a fűtési igénye, az épület fogyasztása nagyban függ a lakók szokásaitól is. Fontos, hogy minden +1°C fűtési hőfok emelkedése 6-10% energia többlet felhasználását eredményez, így a kiszámításnál nem elég csak más házak adataira támaszkodni. Ismerned kell a sajátodat is.

Gyakorlati tipp, hogy az építési folyamat során a gépész tervező már az elejétől vegyen részt a tervezésben, mivel az épület hőszükséglete és energiaigénye a tervezési döntésektől függ, ez pedig hatással lesz a későbbi megtérülésre is.

A terveid beárazásában pedig ha nincs saját gyakorlatod, akkor egy kivitelezőtől tudsz segítséget kérni, aki többé kevésbé függetlenként segít meghatározni, hogy mit is érnél el a terveiddel és ez mibe is kerülne. Így legalább lesz egy átfogó képed, nem azt fogod látni, hogy minden gyártó saját terméke a leges legjobb.

Ahogy már korábban volt szó róla, a legnagyobb költségtétel a fűtés. Így a példa szerint most te is fűtéskorszerűsítést tervezel, mivel már elavult a kazánod. A földgáz jelenlegi lakossági ára 747 forint / m3. És az 1.042 m3 –es országos nagy átlagfogyasztás rád is érvényes a mostani régi típusú kazánoddal. Neked a fűtés éves szinten így 778.374 Ft-ba kerül. Ez lesz a kiindulási alap.

Kinézel egy új kondenzációs kazánt, és tegyük fel, hogy a mostani kazánodhoz képest annyival hatékonyabb, hogy 20%-os energia megtakarítást tudsz vele elérni évente. Ez pedig jelentős megtakarítás.

Nézzük, hogy megéri-e neked ez a lépés.

A beszerzési ár legyen 300.000 forint, az engedélyeztetésekre, a beszerelési költségekre és az egyéb járulékos költségekre újabb 300.000 forint megy el. Most vegyük azt a szerencsés helyzetet, hogy a radiátorokat nem kell cserélned, ki tudják szolgálni ezt a kazánt is anélkül, hogy plusz költségeid lennének vele.

Bár a kazánok élettartama 10 év fölötti is tud lenni, de te most 10 éves periódusra tervezel. Mondván, addig vélhetően nem lesz komolyabb baja, amire pénzt kellene kiadnod.

Hogy könnyű legyen számolni, vegyük azt, hogy ha ezt a kezdeti 600.000 forintot valahova máshova fektetnéd be 10 évre, akkor éves 10%-os hozamot érnél el vele.

Azzal, hogy megtakarításod keletkezett, számszakilag ugyanazt érted el, mintha valahol máshol ekkora hozamot adó befektetésed lenne, és abból fizetnéd a fűtésszámla egy részét. Épp ezért a kiszámítása is hasonló lesz. Megnézzük, hogy mekkora összeg maradt a zsebedben, ennek kiszámoljuk a jelenértékét, és ebből már könnyű lesz a IRR és a NPV számítása.

Ha ezeket szépen kiszámolgatod, akkor meg is kaptad, hogy a IRR 22,55%, a NPV 356.549 forint. Ebből azt látod, hogy megéri megvalósítani.

Ám lehet, hogy nem vagy annyira szerencsés helyzetben, hogy ennyivel megúszd. Lehet, hogy a radiátorokat is cserélni kell, vagy valamilyen plusz költség is felmerül. Mivel minden ingatlan más és más, ezt a saját esetedben te fogod tudni. Ám hogy ha egy olyan helyzet áll elő, hogy éppen nem jön ki az elvárt érték, akkor most mutatok neked most valamit.

Folytassuk azzal, hogy a kezdeti költségeid 1 millió forintra nőttek, mert mondjuk radiátort is cserélni kellett. Ám ez a gázmegtakarítást nyilván nem változtatja. Ugyanúgy 20%-ot tudsz megspórolni vele. Azt látod, hogy a szolgáltató a földgáz árát viszont évente átlagosan 5%-kkal emeli.

Amikor a földgáz ára emelkedik, azaz az összes fizetnivalód is emelkedik ezzel együtt, ott a hatás ugyanaz, mintha minden évben magasabb lenne a hozamod. Ha egy ilyen 5%-os átlagos emelkedésnél kiszámolod az IRR-t, akkor a korábbi 22,55%-os érték 13,28% -ra változik. A NPV pedig 143.810 Ft lesz. Azaz még így is van esély arra, hogy megéri lépni.

A sor viszont nem ér véget. Ehhez hasonló logika mentén kiszámolhatod azt is, hogy jól jársz-e az épület hőszigetelésével, vagy épp azzal, ha elektromos fűtést is használsz például a nappaliban.

Mivel ez nem egy ingatlanfejlesztési kurzus, hanem egy pénzügyi, így csak a pénzügyi vonatkozását nézzük meg. Az alapelveket már megismerted, ez ugyanez lesz mindenhol. Így nézzük a nagy körvonalakat a következő fejlesztésnél.

Első lépés, hogy megnézed a bekerülési költségeket.

Itt a kazánhoz szükséges pénzt már láttad, ehhez jön az elektromos fűtés és a szigetelés költsége.

Ám mind a kettő a gázszámlád csökkenéséhez, azaz a későbbi tulajdonképpeni nyereséghez vezet.

Amikor újra kiszámolod a már megtanultak alapján a csökkenésből származó nyereséget, figyelj arra, hogy a számításnál csak a módszert tudod másolni, a számokat nem, elvégre pont azért szereltél be elektromos fűtést, hogy még kevesebbet kelljen gázra költened.

Viszont mielőtt nekiesel a számoknak, vedd azt is figyelembe, hogy mivel elektromos áramra váltottál, növekedni fog a villanyszámlád. Szerencsére nem egész évben, mivel vélhetően csak télen fogsz vele fűteni.

Lehet, hogy itt meg is állsz, és neked ennyi fejlesztés bőven elég. De az sincs kizárva, hogy még tovább szeretnéd fejleszteni az otthonodat, és felszerelnéd mondjuk napelemmel is.

A napelem már egy kissé más téma, mivel ott a teljes ingatlanod áramellátását is csökkentheted vele. Nem csak a fűtésre mehet a teljesítmény, amit csak télen használnál. A számítás itt is pont ugyanaz, mint amit a kazánnál már megismertél. Veszed azt az összeget, amibe a napelem kerül és ezt összeméred azzal a várható termeléssel, amennyi áramot neked megtermel. Ez alapján pedig megmondod, hogy célszerű-e ezt meglépni.

Ha ezek alapján a számításaid szerint valamelyik számodra is elérhető nyereség eléggé jó, akkor nincs más dolgod, mint a fejlesztésbe belevágnod és később élvezni a hasznát.